HOAI opisuje podział pracy biura architektonicznego na dziewięć faz. Dla inwestora to ważne, bo każda faza ma sprawdzalny efekt, a wynagrodzenie jest z nimi powiązane.
Dziewięć faz w skrócie
- Analiza podstaw: zadanie, działka i budżet.
- Projekt wstępny: pierwsze koncepcje i ramowy kosztorys.
- Projekt budowlany: rzuty, przekroje, kalkulacja kosztów.
- Projekt do pozwolenia: dokumenty do wniosku budowlanego.
- Projekt wykonawczy: rysunki warsztatowe i detale dla wykonawców.
- Przygotowanie przetargu: przedmiar i opis robót.
- Udział w przetargu: ocena ofert i wybór firm.
- Nadzór inwestorski: budowa, terminy, jakość, koszty.
- Opieka po odbiorze: usterki, gwarancja, dokumentacja.
Na co naprawdę idą pieniądze
Honorarium płaci się za etapy pracy, nie „za dom”. Kto zleca tylko projekt do pozwolenia, oszczędza teraz, ale bierze na siebie ryzyko na budowie.
Etapy, które inwestorzy często lekceważą
- Faza 5: brak rysunków wykonawczych to opóźnienia i aneksy.
- Faza 7: porównanie trzech ofert zamiast jednej realnie obniża koszt budowy.
- Faza 8: nadzór to wasze ubezpieczenie od usterek.
Podsumowanie
- Umowę zawierajcie na poszczególne fazy, nie ryczałtem „na wszystko”.
- Odbierajcie efekty każdej fazy na piśmie.
- Przy przerwaniu współpracy częściowe wyniki i rysunki należą do was.